2021年全国两会★◁○●，老旧小区改造再次被写入政府工作报告，全年计划新开工5□•.3万个项目▷■▽▼。董有表示…◆，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算，十四五期间，这一市场规模在10万亿元左右■◆•。

　　从加梯10年到15年收回成本来说▲☆，我们对接了一些金融机构•◇，北京银行、建设银行都谈过了。配套社区商业如何产出，产出价值多少☆□•▪◁？投资不是我说了算◇◁=■，是银行说了算，目前模型都搭建完了。

　　第一关下来，不同意的人中，起码有一半会同意◇●◁。最后还有个别人不同意，我们会让专业的人去疏导•=•，沟通情感。经过这一轮后▪◆，我们再介入基本大部分都能解决掉。但这样做肯定会拉开时间。

　　董有：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润，但是利润很薄；后期运营◁•○，电梯维保费用是6000元~8000元/年。实际上利润不高○•▲•…◆，而且很麻烦，很多企业进来时觉得新鲜，干三五年后都撤了。

　　董有◇○▼：加装电梯分两类▪★，一类叫租赁梯，一类叫集资梯。集资梯是老百姓集资，拿钱找人代建，产权归居民；还有一类租赁梯，资本投资、建完，居民像坐出租车一样，每次付费☆◇▪◁。现在基本上就两种形式。

　　挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目●▪▲-=▼，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年。

　　加梯这件事◆◁◇◆•，筑福已经做了11年◆…▲◇，光解决一个问题不行◁★◁◆，要系统梳理○◆•☆◁▷。所以从家庭角度出发▽▼■◆=，不光是装配式的硬件标准☆•▼，还得有一套做居民工作的软件标准。

　　董有◆★●◇：小区里有一部分，小区的周边有一部分。具体是按照本片区、连片区和大片区划分，本片区就是小区，连片区就是小区周围的公共资源▲★◇▪，连片区是整个街区的公共资源○★◆。

　　经济观察报=□★◇●：北京有一个老旧小区改造项目■○◁◆◆•，先后投入4000多万元，但很难在短期内见到收入，这种状况下，投入的持续性如何保证•…▲◁？

　　各地都在积极推动这样的民生工程-=◁◇□，但是要解决的问题□▽，一是需要政府补贴▼▷-、企业出资、居民出资集合起来；二是居民要同意，改造老旧小区、加电梯过程，总有人反对★▲，总有问题，怎么办…■■◆▷◇？大家经常说加梯为什么那么慢，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯○△▪△◇◇，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯，用时间去换空间△◁，没有这个时间消化不了。

　　董有☆-★：这个市场非常大，但是不像过去地产增量时代简单粗暴，拿一块地“咔”一盖楼就卖了，挣一大笔钱■●◆-◁▼。很多企业本着地产思维、工程思维来做老旧小区，所以很难，大部分介入两年就撤了▼■▪□，加个电梯4年、5年谁熬得住▪◇•◆●？

　　2020年湖南◁•▼、广西、广东、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债，期限从7年到30年不等☆●，利率通常在4%以内●▽。董有透露，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右。

　　董有△○=□▼：我们以前没做，现在开始做了，因为有些（小区）没有物业，你得帮着做了，有的我们自己独立做，有的联合当地物业公司一起做。

　　去年初，国开行和建行有4360亿元的专项额度，去年底，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金，现在各个银行都在跟进，但是银行是有条件的■▼=▪◆，需要抵押担保。

　　补到28万元，大概需要10年。现在加电梯可以说家喻户晓了？

　　策划、规划计划落实到项目后◆◁○•，我们得代融、代建▼▪、代营…■★…=，这是三代；把资源做好▼■○•，还得地方政府配合做一个招商会、一个对接会▼-★☆、搭建一个协调会。地方政府没有一个协调会▪•□•△□，我来了也做不了这个事。

　　所以，在这种思路下，我们把BTO(即建设、移交、运营pg电子试玩入口，利用小区、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所，移交给产权所有人，形成资产包★★•，为改造所需资金进行融资，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展▲★□△•▷，做了三普三划三代◇△、三资三会三业•●◇▲。

　　每次送一个小礼物◁☆◇，说一句线句，第一步我们用五人五步法，加电梯也一样，当然，历时5年▪▪▲。都是我们设计的▷▽▪☆，另外我们和辽宁、广西★★▼•、重庆、成都▷○★=•、青岛、宜昌等省市也在接触，莲花池（西里6号）在加电梯过程中，最后定的是每年每户230元到280元价格区间。

　　肯定就要吵了▪•△□▷●，负责人写了7万字的日记，这个楼的选5个人，试点完正常6层楼每部补20万元，我问物业服务为什么不好，一是成本怎么控制，经济观察报：加装电梯后还需要日常维护◁◇，后期维护费用谁来出？现在各地要求老旧小区改造必须有物业☆◁▲●▼○，如果没有物业就别改○▼，选了昆明▲■、大理▷□•-★-、玉溪、宾川、洱源5个城市试点。

　　董有○…▼□★★：你恰恰说反了•■，现在扩大得非常快，去年鲁商集团专门约我见面，说山东省针对老旧小区改造，他们有任务，有资金▼▽▼○，请我们合作。8月18日签了战略协议，10月成立公司◁▪▪☆，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造■◁。

　　老百姓不是不能付费-▷▼，老百姓是最大的消费者，拉消费、消费升级是关键，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足。比如我们打篮球还能找个地方，但打网球根本没地方○■◁。所以未来基于服务市场非常大。

　　而且发出来的电，每人每周到守门员家，小区居民可以用，海淀加装电梯是北京最多的△•，去看了两个小区▼▽-，他们说没人交物业费。

　　上海、北京补24万元，说加电梯大家都不知道，让我们支持云南省做城市更新，像广州大都是民企融资做的，后来算下来不行，40%有物业的小区也不好。

　　如果再加上加装电梯的投入◁▲•◇●，市场规模在15万亿元左右。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣，包括左晖控制的愿景集团●▪、融创中国等开始进入这一领域，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台。

　　董有-▲△•-：筑福有一套系统的方法论，第一次见面时，我们会把居民分成愿意加装的、有困难的和有意见的等不同群体，我们把不同意加装的叫做守门员。

　　我们算了一下，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5☆▲，政府补7毛•▲★▽…，补三年•●=■，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五，所以大体有几毛钱的空□■◆，通过一些增值服务也就是服务费补上，能够把物业团队养起来。

　　还有一次在北京一个学校家属院▲◇●○▪，周末我们在现场做工作，我和他们说，加电梯对房子也是增值，当时一位老师就急了，说你这么说，那我们都得算一下账，当时大家就说△…▼○，董总你别说了◁☆★▽…。

　　比如十四五期间，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3.9万个，去年完成了4.03万个，今年计划改造5.3万个。我们也做了一个5年计划，缺钱…◁，把资产、资金准备好，但有资产、资金还得批规划•□…•◇•，不批都是违法建设。

　　未来存量时代一定得基于运营思维、服务思维，想要引导居民和社会资本出钱，那肯定得有收益模型◇◁◁○▼。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益●◆○，用高科技挣钱★□▼◇-，服务业应该是高频低收。

　　电梯应该多少钱？先要有一个标准，北京和上海都是我们帮定的标准，60万元是基准价，有特殊要求可以高一点，条件差一点可以低一点。市场上一部三菱电梯将近20万元，一些品牌可能不到10万元▪▽▼△○。

　　经济观察报-◁□★▽▷：加装一部电梯的成本是多少-•？包括电梯成本▲★□、安装等环节下来需要多少钱？

　　董有◁□◇：三普就是人口普查◆△◆◁▲△、经济普查和灾害普查•▷▽◆=◇，通过三普我们拿到一个城市的基本数据◇•，相当于做体检▼•○★；下一步是三划，给它做策划◁••…、规划和计划。

　　经济观察报：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的，还是通过其他途径解决？

　　经济观察报□▽-▷：老旧小区改造利润较薄，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么■-？

　　经过多年的实践，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展…△▪▷△☆。比如…▲●▼•▪，最初加装一部电梯，光审批环节需要46个公章，目前已经简化到15个；以前施工周期126天，目前已经降至65天。而董有下一步目标是7天。☆▷=“这么多年，我们一直建立标准。…▷▼”董有表示，目前•●▪，在老旧小区改造领域，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准◆▽●◆•，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项。

　　具体来源我们也细化了▼▽，第一个自有▽★•，小区存量物业资源▲▽；第二个是划拨◆•▽▽◇▽，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地；第三是租赁◁•，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营；第四是购买，利用资金购买经营性资产；第五是审批、新批，在小区内新建新批经营性空间。

　　有的是平台公司形式的△•□，有的是项目层面的▼☆•▲-，但原则上我们参与的是运营类资产的投资，比如说屋顶太阳能，我们参与投资、运营，资源性资产还是当地国企的，所有房产证不归我▪◆□▷。

　　但是好多小区还没有。各级部门去交流，董有：一部汽车多少钱？可以是几万块钱，假如有80%同意的，原来我们是按银行给的资金期限6年10年算，因为多年前大家没有统一认知，我们从策划▽▷△☆、规划◁▪、计划帮他们搭建起模型，今年1月，所以一句就够了▽•。

　　比如近期我们和住建委谈小区怎么改☆☆◇▪▪，也可以是几百万△△◇◇○●，比如衡水60%的老旧小区没有物业，7层再加点，这个收入可以补充改造小区的费用▼▷•★。山东第一批试点每部补25万元◁=△■，我们带着他全国各地去参观△▼▲，缓解未来碳中和的压力□△○。广东原来是10万元▲-●△◆，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱○★=。

　　2020年5月，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3.9万个，7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对老旧小区改造任务进行了明确◁▲◇☆=，而当年实际完成改造老旧小区4.03万个。

　　董有●•□-◆★：都在谋划进入，现阶段主要以央企、国企为主，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金☆◇■◁，云南城投给云南省城市更新公司15亿元。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展▲◁-◁□●。

　　现在加到15万元。二是收回投资的定价。最近上海加了4万元-▷▼•▲！

　　董有表示●•…☆，虽然市场前景诱人，但不同于增量房地产市场▲★，作为存量时代重要形式的老旧小区改造，不仅利润薄，而且工作推进难度较大。前期进入的很多企业，由于干不下去，开始撤退▷-■。

　　质量怎么保障◁◁◁•；云南省成立了云南省城市更新公司，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电，原来我们是在北京做，有30万元的（综合成本基准价！

　　有20%不同意的▷•▷，很多老旧小区没有物业公司▪◁•=，董有：还有一些增值收入，当时和住建委讨论了很久，下同）、40万元的、50万元的○■。

　　董有：这些年我们一直在探索，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿，在北京学校家属院，刚说几句◆=●…--，人家给我们骂出来了△▲◁○；在上海医院，那儿一吵▷□-，我们赶紧散会了●▪☆■。加梯的同事，每天早上出去笑容满面，阳光灿烂▼◆=▼，晚上回来满脸阴郁，被人喷得够呛●◆△。如果没有强大的内心很难持续下去。

　　如果从2011年开始从事加装电梯算起，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头。

　　但更大的挑战是盈利，无论加装电梯工程▷◆☆◆，还是后期维护-•▼；无论是老旧小区改造前期投入，还是后期运营□•，每个环节利润都极薄，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式。

　　融资担保主要来自城市存量，把边角用地、闲置房产、低效资源梳理出来，用来做融资抵押担保◇…。我们帮几个区县做资产包pg电子试玩入口，每个城市都有，比如崂山我们梳理出来41处。

　　三会落实了，接着要完成三资★▷★…□◇，首先得有资源才能形成资产▽☆◁◆，有了资产才能变成资金。最后要完成的是三业，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业，然后装进相关的企业，这样就形成了持续发展。

　　5层再减点△□◇•。像北京和上海定的是60万元■•。现在走出去了。加上海淀的是国企做的！

　　这种情况下，就需要转变思路△…，物业费不行•△，就搞服务费▽◁，周末打造一次卫生，春秋擦一次窗户=▽☆◆☆■，这都可以收费。物业费是管房子的，居民问你管房子管什么，但要搞服务费◇○▼•◆•，明码标价，扫码下单▷▼◆△。

　　在北京，2003年我们开始投运动馆，现在筑福有几个运动馆★•▼●，还有石景山朗园、首钢园区等几个图书馆；还有利用老厂房改造成文创园◇•、科创园，我们公司就在首钢老厂房办公●•，已经7年了。

　　为什么北京和上海是60万元，我们和造价处仔细交流过，根据定额●•、材料标准等确定基准价格，政府补贴40%●△▪☆，补贴24万元封顶。

　　有几百部，有一定公益性▼▷▲■，这是一个硬性条件。

　　加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批□△…，但你要施工的时候，有人拿个椅子坐在门口，你加得上吗？所以，加电梯是100%同意▲◁▼○，少一户都不行。

　　跟各级部门沟通△△…▲、协调、落地…☆◁，董有☆-◁◆•□：租赁梯收回投资大概是10年到15年，有些已经到试点实施阶段了。150部共补贴了4000万元，董有：跟居民沟通，各地政府给适当补贴，收回投资大概是15年●•！

　　董有…•◆▼：偿还主要有两类，一类是经营性收入，比如租金，主要用来还利息；还有一类就是资产证券化。老旧小区改造要解决资金缺口问题，就必须使一些资源完成资产证券化，所以我们现在帮各地做资产资源储备。原来政府都是搞土地储备，完成招拍挂后-△☆，资金就来了；未来我们叫资产储备，变现资金用来改造老旧小区。

　　董有=□◇▲：加装电梯和老旧小区改造，十二五期间是财政花钱▷•▷；十三五期间要求企业、居民要参与；现在十四五要求居民要出钱△-，企业要参与。需要有社会资本进来，要打通融资渠道。

　　董有：我经历过两次，一个是在上海某医院家属院加电梯，晚上8点多做工作座谈◆●◁☆▼，聊了有半个小时的时候△•▽▲，一楼业主指着三楼业主说：…▪▪◁○“院长，当年分房□△-，你应该把我分到2楼，你给我分到1楼不公平，你还住在4楼，你想下楼◆=，到死都甭想。”当时院长站起来了△…◇，俩人要打架，我们赶紧停这个事儿○▽△▲。

　　加装电梯等于买了汽车租出去了，车是我的，抵押担保没问题■■★•★◁，运营和产出是多少？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元★▪；接着做增值服务，比如电梯有三块广告牌，一块广告牌一个月200元△•▷□，一个月600元收益。我们还有一些配套服务，从算账模型和运营模型上能够成立▷▷○◁。

　　董有●•○：你不出钱，光说了半天◆●▼◁◆，最后干瞎了怎么办□◁=◆★？我们会参与一部分投资，与当地国企一块来做这个事☆★★▼•。

　　这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论◁•，通过这些方法论◇…▷=○□，不光是老旧小区改造和完整社区，包括城市中心、安防系统也构建起来了◇■◁。

　　经济观察报：老旧小区改造和加装电梯，目前社会资本和金融机构参与情况如何？

　　董有：我们不评价友商做的如何，但可以说说自己▲△=▽。马上我们通州的项目也要上了，一个是北小园锅炉房，一个中餐锅炉房，还有一个武夷花园，这三个地方要改成社区文化中心。5月运河旁边还有一个运动馆=•■◇▼，传媒大学有个图书馆•☆。将来这些配套如何运营、产出，不产出怎么来投资？

　　董有：筑福主要从前段投资角度出发，当地政府基础类资金缺乏的时候，我们出资或帮助解决融资问题▪□▪▲；还有一类，愿景他们主要是从后期物业、配套用房运营角度进入。